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香港信和成渝地王闲置5年 内地96%土储未开发

发布时间:2020-01-16 18:13:11

驱车从重庆嘉陵江畔驶往江北,沿至北滨路龙.春森彼岸项目旁,两米多高的斑驳围墙圈起了面积不小的一幅地块,周边杂草丛生。这就是曾经名响一方的重庆三钢厂地块。

41.8亿元的天价、 07.6亩的净地,香港信和董事会主席黄志祥率领的财团,在5年前(2007年)的7月 0日,一举刷新了以24.5亿元拿下南岸杨家山2500亩的地王纪录,创下当时重庆市场之最。

在成渝高速连接的另一端,就在拿下重庆三钢厂地王的10天前,信和出手41. 8亿元拍下成都沙河地块。从起始的200万元/亩到最后的11 0万元/亩,黄志祥对此地块亦志在必得,而同样志得必得的阳光100董事长易小迪落寞无比。阳光100置业集团从2005年进入成都后,已经花掉数亿元用于土地整理。连售楼部都已经建好的易小迪不得已洒泪离去。

黄志祥拍地时的豪爽不无理由。2007年6月,国务院宣布成渝两地成为城乡统筹试验区,土地即将大幅升值的预期下,包括信和在内的九龙仓、中海等地产大佬们纷纷在重庆、成都花费重金购置土地储备。

然而5年时间过去了,在成渝两地房地产开发全面提速的时间里,信和两地地王产品始终没有面向市场。

拿地5年后缓慢开发

在重庆三钢厂地块的工地,映入记者眼帘的是一整块尚未平整的地块,五六台刷着明亮黄漆的起重机正在地块一侧作业。即将建造的是信和北滨路项目的一期工程。记者在工地一角发现了正施工的项目概况,蹊跷的是,5年前已获得的净地项目,在今年的6月20日才正式开工。按照现场施工许可证的内容,计划到2014年6月24日,这里拔地而起的将是一座总高70米左右的20层高楼,建筑面积近15.2万平方米。

“最近2个月才开始大规模施工,塔吊进场施工也刚1个月时间。”一位现场施工人员告诉记者,工地正在进行桩基施工,施工速度比前段时间快了不少。而据该项目经理赵安耘的介绍,项目打桩已经接近尾声。

而在信和成都地王施工现场,同样大门紧锁、没有接待中心。现场展示的工程概况图显示,案名为迎晖路塔子山6号地块一期工程,正式开工日期锁定在2011年12月21日,亦较拿地日期过去了4年多的时间。据介绍,这里首先将建一栋100米高的大楼,预计于2014年2月20日竣工,整个工期历时790天。

而阳光100在2011年前后重新杀回成都,第一个项目米娅中心就落子在信和成都地王旁,而米娅中心的售楼部刚好就是当年阳光100为迎晖路六号地块所建的“飞去来器”。

从现场情况来看,地块一期工地已近正负零零线,中间部分已经开始浇筑,周边一侧目测已经搭建了三四层。

“两相比较,信和开发的速度十分缓慢,一般来说做地下车库或者地下商场,有半年时间已经差不多了,等到建地上,一周一层是正常速度。”项目周边某开发商代表对时代周报记者称。

当年高调入场的信和,如今却连相关项目规划都没有对外公布,在外界看来,这两幅地块已然成了一个谜团。拿地5年,到底是什么原因促使信和成渝两地项目迟迟未能亮相?为何选择在近几个月的时间节点才施工?

拖延有术周边房价近翻倍

记者查阅地块出让文件等相关资料发现,按照2007年拍地时的约束性安排,重庆信和北滨路项目应该在2008年 月底前动工,2011年 月竣工。

但尽管拍地豪爽,信和在随后的开发进度上却尽显扭捏。2007年拿地后,香港信和宣称,将在4年内陆续完成该地块的开发,将其做成重庆的最高端项目,以豪宅为主,拥有包括五星级酒店等标志性配套设施,并招纳原深圳招商房地产公司副总经理孟才,作为项目最早的操盘手。

但直到2009年 月,香港信和才在当地媒体刊登广告,公开对其1 个项目招标。当地市场翘首以待。而此后,仍无动静。而在彼时,信和方面不但开发未动,其地款也未结清。2009年,重庆某土地储备集团副总经理在接受采访时介绍称,“香港信和方面现在只付了26亿元,还有15.8亿元未付。而这些价款本应在2007年就要付清。”因此,在市场质疑声中,“信和退地”一说此起彼伏。

“由于公司是外资企业,因此换汇问题拖累了地款结清。” 时任地块项目的负责人孟才曾向记者表示,由于按规定每次只能换5000万,每换一次时间可能要1个月左右。香港信和遂设立了三个公司,专门进行换汇结算。

但随后,该说法再度被市场质疑,“香港信和的问题根本没有上述人士所说的那样复杂。但无论如何,两年时间已经足够让41.8亿元从容地汇进重庆。”

尽管如此,重庆信和项目一直到2010年才宣布开工奠基,但随后就做做样子,不了了之。“今年调控重压下,地王项目被逼入市的紧箍咒愈来愈紧。”重庆容磁房地产经纪总经理王雪松分析,今年6月7日,国土部正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》规定,土地闲置满1年,按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费;土地闲置满2年的,有关部门将无偿收回国有建设用地使用权。

对于这些疑问,重庆尖置房地产有限公司(以下简称“重庆尖置” )营销策划部负责人戚天胜仅对时代周报记者称:“一直在调整规划,也要经过多层审批才能拿到施工许可证,所以一直拖到今年才能大规模施工。”重庆尖置是信和置业为在重庆拿地于2007年1月组建的公司。

记者从重庆市城乡建设委员会了解到的情况显示,重庆尖置今年4月11日才去申办房地产开发企业资质审批,今年5月10日,该项目的建设工程初步设计审批(预审)才进行报件。

而对于重庆整体项目历经几次规划调整,项目设计前后如何变化,调整内容多不多以及何时才取得相关审批证件等具体细节问题,被戚天胜抛给了香港总部,他称,“以他的身份,不能随便接受采访”。

同样的情况,在信和成都项目也有遇到。在成都城东房地产开发全面提速的当下,备受期待的迎晖路主角信和地块却一直没有正式登场。

带着这些问题,记者找到信和置业香港总部传讯部,该部门工作人员对记者表示,将由专门人员来回答记者提问,但在5天时间里,记者仍未收到其香港公司相关部门的正式采访回复。

不过有信和内部知情人士透露称,信和置业的成渝两地项目之所以未到达预期的开发速度,很大问题出在人员配置上,据了解,信和成渝两地的高层人员大多都是由香港总部派遣,对于区域市场并不熟悉,所以过去的主要精力都放在了解当地市场和产品设计上。

不过,在5年时间里,信和赌对了市场。以重庆项目地块为例,周边房价像坐直升机一样,目前已经攀升到11000元/平方米,相邻的龙湖?春森彼岸均价已达到每平方米1 000元,即使档次比春森彼岸稍低的招商?江湾城,2009年之前其价格一直在每平方米6000元左右徘徊,但如今其均价已经高攀至每平方米11000元。

可即便如此,香港信和方面至今仍未为成渝地王项目的入市销售制定时间表。 记者从重庆信和内部获知的情况是,项目将做成精装修房源,全做成现房,一则期望通过精装房进行抬价,二则也能在时间把控上得到自主,所以项目销售并无具体时间表。

“对于冀望在内地获得大回报的港资地产商来说,花了两三年时间不能获得翻倍的利润就是一种失败。”中房信研究总监薛建雄称。

错失了内地楼市时期

尽管早在上世纪90年代,信和就已踏足内地房地产市场,但在迄今的20多年间,公司在内地的发展一直处于“走走停停”的半停滞状态,无论是品牌效应,亦或是市场规模,都未能完全打开局面。从信和的年报可窥一二。截至2011年12月 1日,信和麾下的内地储备量仅为28 万平方米,这与去年同期长实2000万平方米及新鸿基近1000万平方米的重量级土储水平,完全不在一个水平线上。

此外,信和在一线城市都鲜有涉足,尤其是至今尚未越过长江以北半步,在北方市场几乎无人知晓。而据时代周报记者了解,即便在经济发展较好的二线城市中,信和也仅集中在华南、西南等区域布点,多分布在成都、重庆、漳州、广州、厦门、福州和深圳等城市,并多以住宅为主。

2011年之前,包括信和集团主席黄志祥在内的信和高层也曾屡次对外释放将在内地有所扩张的信号,甚至表示将斥资200亿元在内地拿地,但在去年长实、和黄、九龙仓等香港房企纷纷选择入市抄底的时候,但信和集团却始终未见有大动作。

事实上,自2007年豪掷8 亿元拿下成都、重庆两幅地王后,信和集团再也未能在内地土地市场上有任何作为。

更为关键的是,信和2007年及更早以前在内地所获的项目,开发进程却一直非常缓慢。根据去年公司年报的数据,截至去年年底,公司28 万平方米的内地土储中,有近272万平方米的土储尚未完全开发,占比高达96%。信和官方网站仅用寥寥数字称这些物业“正处于不同发展阶段”,其中成都、重庆的主要物业发展项目将于未来数年分阶段完成。这也导致信和集团的绝大多数业绩来源要一直依赖于香港物业,而内地物业何时能为公司带来收益回报,信和方面并未透露具体时间表。

“不过开发步伐太拖沓,信和显然已经错失了内地楼市黄金时期的众多机会。” 而香港人士也指出,其实,无论在香港还是在内地,信和集团一贯以大手笔的“地王”策略著称,“地皮天王”的称号多源于此。而以高价“地王”拉高信和置业旗下项目的存货估值,是信和集团过去惯用的财技之一。

以成都地王为例,2007年拿获该项目后,信和原本在成都金牛区与中海地产合作的项目估值迅速增加。时代周报翻阅信和往年财报发现,信和置业物业重估收益一度占到整体收益的50%左右。

不过在市道低迷之下,这种以地王带动周边物业存货估值的策略却不能继续奏效。在1997年亚洲金融危机和2008年、2010年内地地产市场数轮深度调整下,信和集团屡屡被豪宅“地王”项目的存货跌价所“套牢”。以去年12月底数据为例,信和地产销售的营业收入和营业利润分别下降4 %和21%至 9.6亿元和17亿元。

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